Priporočljivo je, da se glede na specifike posameznega stanovanja ali dela stanovanja sklene pogodba, v kateri se določi čimveč stvari, ki utegnejo kasneje nastati problematične. Poleg določil pogodbe vedno veljajo tudi določila Obligacijskega zakonika, ki se nanašajo na ureditev najemne pogodbe ter splošna načela, ki veljajo za vse stranke, ko vstopajo v obligacijska razmerja (načelo vestnosti in poštenja, načelo skrbnosti, prepoved zlorabe pravic, enakopravnost strank, dolžnost izpolnitve obveznosti, prepoved povzročanja škode, mirno reševanje sporov).

Pravice in obveznosti najemodajalca

• da izroči stanovanje (dele stanovanja, skupne prostore) najemniku, mu izroči ključe, ponudi v podpis najemno pogodbo;
• določi višino najemnine ter točno definira plačilo ostalih stroškov (ali je v stroških tudi nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča, po kakšnem ključu se plačuje elektrika, voda...). Stroški za obvezni rezervni sklad (stanovanja v stanovanjskih blokih) naj se ne bi prevalila na najemnika;
• ko je najemnik enkrat v stanovanju, najemodajalec ne sme motiti njegove posesti (torej ne more hoditi po stanovanju, vstopati brez vednosti najemnika in npr. kar odnesti televizijo ali štedilnik). V kolikor najemodajalec moti posest najemnika, slednji uživa sodno varstvo;
• v kolikor se stranki zmenita za souporabo določenih prostorov, je dogovor o načinu/času souporabe dobro dogovoriti že v pogodbi;
• najemodajalec kot lastnik nepremičnine je zainteresiran, da se na njegovi lasti ne dela škoda, zato je pričakovati kakšno varstveno določilo v najemni pogodbi glede tega;
• v kolikor v stanovanju nastane neka večja okvara (npr. poči cev, odpove gretje..), jo je po pozivu najemnika dolžan popraviti (odpraviti) najemodajalec na svoje stroške;
• najemodajalec nima pravice prepovedati obiskov oz. zahtevati, da je ob nedeljah stanovanje prazno ali kaj podobnega (razen če je to izrecno dogovorjeno v pogodbi in je zaradi tega najemnina nižja);
• najemodajalec ima pravico odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine in stroškov, uničuje stanovanje, razgraja in moti okolico... (kakor v skladu z določili v pogodbi);
• najemodajalec ima pravico odpovedati pogodbo v skladu z dogovorjenim odpovednim rokom.

Pravice in obveznosti najemnika

• najemnik ima pravico, da z dnem, ki je določen v najemni pogodbi, pridobi posest nad stanovanjem;
• najemnik ima pravico uživati stanovanje in po dogovoru vse, kar je v njem v skladu z najemno pogodbo;
• najemnikova posest nad stanovanjem je sodno varovana;
• najemnik je dolžan pravočasno plačati najemnino in vse tekoče stroške;
• najemnik je dolžan spoštovati hišni red;
• za tekoče vzdrževanje stanovanja (manjša popravila, odprava manjših napak, ki nastanejo z običajno uporabo stvari, vzdrževanje čistoče) je zadolžen najemnik. V vsakem primeru se o popravilih obvesti najemnika;
• če se zgodi, da nastane na stanovanju neka večja škoda, ali taka škoda grozi (počena cev), lastnik pa ni takoj neposredno dosegljiv, se seveda ta napaka odpravi, spravi se račun za popravilo ter se ga predloži lastniku, da ga poravna oz. se upošteva pri plačilu najemnine;
• najemnik v stanovanju ravna kot dober gospodar (kot bi ravnal s svojo lastnino);
• brez dogovora ne sme bistveno spremeniti stanovanja (npr. porušiti stene, zastekliti balkon);
• lahko odpove pogodbo, pri tem pa upošteva odpovedni rok (kar pomeni, da če je npr. v pogodbi določen odpovedni rok 3 mesece, in grem ven že jutri, sem dolžan plačati najemnino še za tri mesece);
• po samem zakonu: če najemnik tudi po lastnikovem opominu uporablja stanovanje v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njegovo vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za lastnika precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka!;
• najemnik ne sme oddati stanovanja v podnajem, razen če se tako dogovori z lastnikom že v pogodbi, če pa lahko odda v podnajem, najemnik jamči lastniku, da bo podnajemnik stanovanje uporabljal po najemni pogodbi;
• ko najemna pogodba preneha, je treba vrniti urejeno in čisto stanovanje, pri tem se seveda upošteva, da so sprejemljive spremembe, ki nastanejo z običajno rabo stvari.

Primer (pod)najemne pogodbe

Pravna pomoč

Najbolje je, da najemodajalec in najemnik tvorno sodelujeta ter se oba držita določenih pravic in obveznosti pogodbe, morebitna nesoglasja pa poskušata rešiti po mirni poti. V koliko katerakoli stranka pričakuje spremembe, ki utegnejo vplivati na najemno razmerje, naj o tem nemudoma obvesti nasprotno stranko. Če npr. pričakujem, da do 15. v mesecu, ko sem dolžan poravnati najemnino, ne bom dobil nakazila na račun, prej pokličem najemodajalca, mu pojasnim situacijo ter se poskušam dogovoriti za odlog plačila.